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2020年,楼市会向哪个方向转折?

艰难的2019年,终于过去了,2020年,悄然走来,有人说,过去的一年,是历史上最困难的一年,但也是未来十年里最好的一年,但到底是怎样,相信每个人的内心,都有各自的算盘和体验。

当然,每到年底,总结和预测,总是难免的,尤其是各种各样的会议,形形色色的专家,总是使出浑身的解数,发出各种各样的预测,而在这之中,楼市又是人们最为关心的。

那么,2020年的楼市到底会如何走?

020年,楼市会向哪个方向转折?"

要看2020年的楼市,我们先得看看,刚刚过去的一年,到底是怎样的波澜壮阔。

其实,相信关注楼市的人都知道,2019年的楼市,在政策频出之下,市场趋向分化,有人觉得楼市变冷,而有的人却抢房依旧,这背后,是在“房住不炒”大背景下,楼市的两极分化加剧,冷暖不均。

2019年,是我国楼市调控最为密集的年份,全年出台的楼市政策超过620次。

2019年,是我国楼市“一城一策”的开局之年,这一年,广东、长沙、河南、山西、江西、成都、陕西、安徽、辽宁、湖北等地纷纷开始对各自城市楼市实行“一城一策”调控方案,超过160个城市对外发布了各种类型的人才政策,超过70城调整了公积金相关的政策。

2019年,是楼市相关金融政策调整幅度较大的一年,这一年,金融政策“巨变”,LPR捆绑房贷,而让大家印象更为深刻的,应该是限贷政策,以及金融监管部门对房企融资、资金违规进入楼市的查处,使得楼市严重缺水。

2019年,都市圈、城市群理念进一步深化,从培育现代都市圈,到大湾区的横空出世,长三角一体化的规划,这一切地域性发展的布局,对楼市整体的发展带来的革命性的变化。

2019年,房价涨跌互现,很多人因为买了房子而被深度套牢,不再是过去赚得盆满钵满的样子。从全年来看,全国二手房房价排名的前200个城市中,一共132城市同比增加,68个城市同比下降。

020年,楼市会向哪个方向转折?"

从上面的这些事实来看,2019年,房价有涨有跌,其实也不如某些“专家”所说的那样惨。但是,有一个非常值得注意的,那就是2019年,经济下行非常明显,而更为重要的是,根据国家统计局的数据显示:2019年1-11月全国财政收入增速3.8%,较2018年全年增速6.2%,下滑接近40%。这意味着什么,相信大家都会明白。

如果大家去分析一些我国GDP的相关数据,以及房地产对经济的拉动,虽然我们能明显的导向出,这些年来,在经济增长中,房地产的拉动作用在减小,但是,消费并没有真的如某些专家所说的那样,真的成为经济增长的主要引擎,尤其是在经济下行的时候,房地产的主要作用,就显得异常突出。

而这也不难理解,为何从2019年下半年开始,很多地方都已经逐步探索着放开了调控,彻底放宽了户籍的限制(这其实是变相突破限购),而一系列的政策似乎也得到了默许,这在2019年12月10日的重要经济工作会议上,对楼市的定调,似乎也能看出来,明确提出:“我国经济下行压力加大,要坚持稳字当头,坚持宏观政策要稳、微观政策要活。全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期”。

也许,可以这么理解,2020年,可以松动,但是不能突破底线。

020年,楼市会向哪个方向转折?"

再来看另外一个指标,那就是与金融相关的,2019年11月14日,国家金融和发展实验室发布了《2019Q3 房地产金融》,报告估算了我国10座重点一二线城市的个人住房新增贷款价值比LTV(Loan to Value,指贷款金额与房产价值的比值),这一指标主要用于反映房价下跌对银行坏账的影响。

2019 年前三季度,北京的新增住房贷款价值比平均值为 25.7%,深圳是 64.2%,上海 27.0%,广州64.2%,杭州 72.1% ,南京 81.2%,厦门 79.9%,郑州34.7%,武汉36.4%,天津32.6%。

上面这个指标意味着什么?简单点说,数值越低,就说明贷款发放得越少,限贷越厉害,实际上,这也意味着房价下跌对金融机构的风险影响就越小,不过,南京、厦门可都是接近80%,意味着房价一旦下跌,金融机构面临的风险就会很大。更值得注意的是,作为一线城市的深圳,LTV超过60%,这也与深圳楼市的政策、市场相互应证,似乎也能看出,2020年的一些风向。

关于这一点,过去我们在文章中也多次提及,房价下跌对金融机构、金融风险的影响,使得房价想真的下跌(幅度达到某一特定标准线),是非常困难的,因为各种各样的风险控制,需要让房价在已经的标准范围内运行,说是被房价绑架了也好,或者说是业务发展的需要也好,事实就是这样。

020年,楼市会向哪个方向转折?"

2020年,楼市怎么转?

相信很多人都认为,转折是必须的,但是会是延续2019年的路线,继续大范围下跌吗?我们认为,未必是这样,但是有几个趋势,是可以肯定的。

一是楼市局部松动意图明显,这一点,从2020年刚开始,很多地方就开始抬头的各类政策就能看出来,再加上重要会议对楼市的定调,“一城一策”,适度调整,定然会继续。

二是某些红线依旧不可突破,1月4日银保监会发文明确,银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。

三是在严厉的监管之下,房企的日子依然会难过,2019年,全年破产房企500家,行业集中度仍然在提高。但是,这仅仅是一个开始。2020年,开发商的日子必然不会太好过。

总的来说,楼市在经济发展中,依然重要,既然重要,就有各种各样的价值,这一点,相信大家会懂的,但是,不要再期望,楼市重复前十年的路子了。

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